Cleverse

Chi paga i lavori, e in che proporzione

La spesa per le parti comuni si divide per millesimi, salvo diversa convenzione. Le domande che restano sono altre tre: proprietario o inquilino, cosa succede se qualcuno non paga, e cosa cambia quando l’intervento è finanziato.

La regola, e dove non vale

Millesimi di proprietà, salvo convenzione

Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà. Un cappotto interessa la facciata, che è parte comune: segue quella regola, e lo stesso vale per il tetto e per la centrale termica.

L’eccezione più frequente è scritta nel regolamento di condominio, quando è di natura contrattuale: una convenzione può ripartire una spesa in modo diverso dai millesimi, e in quel caso prevale. Vale la pena leggerlo prima dell’assemblea, non dopo la delibera.

Il riscaldamento non segue i millesimi

Dove c’è la contabilizzazione, la spesa del riscaldamento si divide in due parti: una quota a consumo, legata a quanto ogni unità ha effettivamente prelevato, e una quota fissa che copre le dispersioni della rete e la potenza tenuta a disposizione di tutti.

È la ragione per cui una delibera sui lavori e una delibera sul criterio di ripartizione sono due decisioni distinte, e conviene portarle in assemblea come tali: la prima riguarda l’impianto, la seconda cambia quanto paga ciascuno.

Proprietario o inquilino

Le opere straordinarie restano al proprietario

Il cappotto, la sostituzione della centrale termica, il rifacimento del tetto e degli infissi comuni sono interventi sul valore dell’immobile: la spesa è del proprietario, ed è lui a beneficiare della detrazione fiscale quando spetta.

La delibera si vota per millesimi di proprietà, quindi in assemblea il voto su questi interventi è del proprietario anche quando l’appartamento è affittato.

All’inquilino restano conduzione e consumo

Chi occupa l’immobile paga la conduzione dell’impianto, la manutenzione ordinaria e la propria quota di consumo del riscaldamento: sono le voci che dipendono dall’uso, non dal valore.

La ripartizione di dettaglio fra le due parti segue la normativa sulle locazioni e le tabelle degli oneri accessori, che gli accordi territoriali possono precisare. Dove il contratto tace, è quella la fonte a cui si guarda.

Se un condomino non paga

L’amministratore può agire subito

Per riscuotere i contributi l’amministratore non deve attendere: sulla base dello stato di ripartizione approvato può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche se il condomino lo impugna.

È il motivo per cui la morosità su un intervento deliberato si affronta prima che il cantiere parta, e non a lavori finiti: a quel punto il fornitore ha già maturato il credito.

Gli altri condòmini non pagano al posto suo, ma quasi

L’obbligazione è pro quota: ciascuno risponde della propria parte. Il creditore però, prima di rivolgersi a chi è in regola, deve escutere chi è moroso — e per farlo chiede all’amministratore i nominativi.

In pratica il rischio non è pagare la quota altrui, è vedere il cantiere rallentare. Un intervento finanziato da chi lo esegue sposta questo problema: il fornitore non si ferma perché una rata è in ritardo.

Cosa cambia quando l’intervento è finanziato

Il condominio non anticipa

In un contratto a prestazione energetica l’investimento può essere a carico di chi esegue, che si ripaga con il risparmio prodotto. Al posto di una spesa straordinaria da deliberare e versare, compare un canone che sostituisce in parte quello che il condominio già spende per l’energia.

Il confronto che conta in assemblea non è fra il canone e zero: è fra il canone e la bolletta di oggi, sommata alla manutenzione che l’impianto vecchio richiederà comunque.

Le detrazioni restano una strada

Dove spettano, riducono il costo ma rientrano distribuite su più anni, e chi non ha capienza fiscale sufficiente non le sfrutta per intero. In un condominio le posizioni fiscali sono diverse fra loro, e la stessa detrazione vale in modo diverso per ciascuno.

Le due strade non si escludono: si può finanziare una parte e detrarre l’altra. Quello che serve all’assemblea è vedere le due ipotesi affiancate sulla stessa rata, non in astratto.

Le domande che arrivano

Chi paga il cappotto termico in condominio?
I proprietari, in proporzione ai millesimi di proprietà, perché la facciata è parte comune. Fa eccezione il caso in cui il regolamento contrattuale preveda una ripartizione diversa, che in quel caso prevale sui millesimi.
Il cappotto lo paga l’inquilino o il proprietario?
Il proprietario: è un intervento straordinario sul valore dell’immobile, e a lui spetta anche la detrazione dove prevista. All’inquilino restano le spese di conduzione e la quota di consumo del riscaldamento.
Serve l’unanimità per deliberare i lavori?
No. Gli interventi di efficientamento energetico godono di una maggioranza agevolata rispetto alle innovazioni ordinarie. La soglia esatta dipende dal tipo di intervento e dalla norma che lo disciplina: va verificata sul caso specifico prima di convocare, perché una delibera presa con il quorum sbagliato è impugnabile.
Se un condomino non paga la sua quota, cosa succede agli altri?
L’obbligazione è pro quota, quindi nessuno paga al posto suo. Il creditore deve però escutere prima i morosi, e finché la vicenda si chiude il cantiere può rallentare. Quando l’intervento è finanziato da chi lo esegue, il ritardo di una rata non ferma i lavori.
Chi compra dopo la delibera deve pagare i lavori?
Sì, e questo è il punto che sorprende più spesso. La spesa segue l’unità immobiliare, e chi subentra risponde insieme al venditore delle quote non versate del periodo in corso e di quello precedente. Conviene chiedere all’amministratore lo stato dei pagamenti prima del rogito.

Portateci l’ultimo consuntivo e i dati della centrale: la ripartizione della spesa, nelle due ipotesi, arriva scritta.

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